תכנית הרבעים ת"א
רובע 3 תל אביב
רובע 3 תל אביב מתפרש על שטח של כ-2,400 דונמים, ועל פי תכנית הרובעים, זכויות הבנייה ברובע מאפשרות הוספת של 8,000 יחידות דיור נוספות. הרובע מוגדר בין רחוב אבן גבירול במזרח, חוף הים במערב, נחל הירקון בכיוון צפון, ורחוב בוגרשוב מדרום. בין המקומות הנמצאים ברובע 3: מתחם הבימה, כיכר דיזינגוף, כיכר רבין, נמל ת"א ומתחם בזל. הרחובות המרכזיים הנכללים ברובע 3 הם פרישמן, בן יהודה, גורדון, ארלוזרוב (החלק המערבי), פרוג, ירמיהו, שדרות בן ציון, שדרות בן גוריון, שדרות נורדאו ושדרות ח"ן.
רובע 3 כולל כמחצית מהעיר הלבנה, המוכרזת בתור אתר מורשת עולמי של אונסק"ו, כך שקיימת הגבלת גובה לבנייה באזור, וזכויות הבנייה ברובע זה מצומצמות יותר. כתוצאה מכך, הפרויקטים ברובע 3 עם בעיקר תוספת בנייה לבניין קיים, באזורים אלו.
זכויות הבנייה ברובע 3 מוגדרות כך:
בנייה חדשה - עיקרי ההוראות:
א.קביעת סל זכויות בנייה לבניינים חדשים בהתאם לגודלו ומיקומו של המגרש במבנה העירוני. זכויות הבנייה הינן שטחים כוללים (עיקרי ושרות) ומימושן מותנה בעמידה בקווי הבניין ומס' הקומות המותר. זכויות בנייה שלא ניתן לנצלן במסגרת הוראות הבנייה המותרות בתכנית זו - מבוטלות.
1. מחוץ לאזור הכרזת אונסקו - מצפון לרחוב ארלוזרוב:
א. ברחובות דיזינגוף ובן יהודה - תותר בנייה בגובה שלא יעלה על 7 קומות וקומת גג חלקית (כולל קומה מסחרית).
ב. בשאר הרחובות: תותר בנייה בגובה שלא יעלה על 6 קומות וקומת גג חלקית (כולל קומת קרקע או קומת עמודים).
2. בתחום אזור ההכרזת אונסקו - מדרום לרחוב ארלוזרוב:
א. ברחובות דיזינגוף ובן יהודה - תותר בנייה בגובה שלא יעלה על 6 קומות וקומת גג חלקית (כולל קומת קרקע או קומת עמודים או קומה מסחרית).
ב. ברחובות המלך ג'ורג' ובוגרשוב, מגרשים בייעוד מסחרי עפ"י תכנית ראשית, תותר בנייה בגובה שלא יעלה על 5 קומות וקומת גג חלקית (כולל קומת קרקע או קומת עמודים או קומה מסחרית).
ג. במגרשים ששטחם 500 מ"ר ומעלה וכן כל המגרשים ברחובות ארלוזרוב והירקון תותר בנייה בגובה שלא יעלה על 6 קומות וקומת גג חלקית (כולל קומת קרקע או קומת עמודים).
ד. במגרשים הקטנים מ-500 מ"ר תותר בנייה בגובה שלא יעלה על 5 קומות קומת גג חלקית (כולל קומת קרקע או קומת עמודים).
ה. חריגה מהגובה כאמור תהווה סטייה ניכרת לתכנית.
3. קביעת קווי בניין לבנייה חדשה כמפורט בטבלה בסעיף 5. בתחום הכרזת אונסקו חריגה מקווי הבניין כאמור תהווה סטייה ניכרת לתכנית.
ב. קביעת זכויות בנייה והוראות בנייה לתוספות לבניינים קיימים בהתאם למיקומו של המגרש במבנה העירוני ובהתאם לצורך בחיזוק הבניין בפני רעידות אדמה. סל הזכויות כולל הוראות לתוספת על גגות, הרחבות וסגירת קומת עמודים.
1. לבניינים שהוצא היתר לבנייתם עד ליום 1.1.1980
א. ברחובות דיזנגוף ובן יהודה במגרשים בייעוד מסחרי עפ"י תכנית ראשית:
1. מחוץ לאזור ההכרזה לבניינים בגובה עד 2 קומות תותר השלמת בנייה עד 5 קומות וקומת גג חלקית. לבניינים בגובה 3 קומות ומעלה תותר השלמת בנייה עד 7 קומות וקומת גג חלקית.
2. בתחום אזור הכרזת אונסקו לבניינים בגובה עד 2 קומות תותר השלמת בנייה עד 5 קומות וקומת גג חלקית. לבניינים בגובה 3 קומות ומעלה תותר השלמת בנייה עד 6 קומות וקומת גג חלקית.
תוספות בנייה לפי תמ"א 38/1 (לבניינים אשר הוצא היתר לבנייתם לפני 1.1.1980)
בתחום ההכרזה של אונסק"ו
ברחובות דיזינגוף ובן יהודה, בבניין של 2 קומות, עד 5 קומות + גג. בבניין של 3-6 קומות, עד 6 קומות + גג. בבניין של 7 קומות ומעלה – תוספת גג בלבד.
בשאר הרחובות, במבנים עד 4 קומות – תוספת קומה אחת + גג. במבנים בני 5 קומות ומעלה – תוספת גג בלבד.
מחוץ לתחום ההכרזה של אונסק"ו
ברחובות דיזינגוף ובן יהודה (מצפון לארלוזרוב), בבניין של 2 קומות, עד 5 קומות + גג. מבנים בני יותר מ-2 קומות – עד 7 קומות + גג.
בשאר הרחובות, מבנים בני 2-6 קומות – תוספת של קומה אחת + גג. במבנים בני 7 קומות ומעלה – תוספת של 2 קומות + גג.
רובע 4 תל אביב
רובע 4 מתפרש על שטח של 2,825 מ"ר, והוא נמצא בשטח שבין רחוב אבן גבירול, נתיבי איילון, נחל הירקון ושדרות שאול המלך. בין היתר, נכללים בו כיכר המדינה, והרחובות ארלוזרוב (החלק המזרחי) ויצמן, ז'בוטינסקי, דרך נמיר, יהודה המכבי, שדרות דוד המלך ופנקס. שטח קטן מאזור ההכרזה של אתר המורשת של אונסק"ו נמצא גם ברובע 4.
רובע 4 הוא הרובע הבולט המרוויח מפרויקטים של תמ"א 38 בתכנית הרובעים, בעקבות זכויות הבנייה המוגדלות, אשר הופכות את הפרויקטים לכלכליים יותר. מדובר גם ברובע הנחשב המרווח ביותר בעיר, עם דירות בגודל ממוצע של 80-90 מ"ר. על פי תכנית רובע 4 תל אביב, ניתן להוסיף 5,100 דירות בתחומי הרובע, על פי צפי למימוש כ-50% מהפוטנציאל הכולל של יחידות הדירות.
בבניה חדשה :
עיקרי ההוראות:
א. קביעת סל זכויות בנייה לבניינים חדשים בהתאם לגודלו ומיקומו של המגרש במבנה העירוני. זכויות הבנייה הינן שטחים כוללים (עיקרי ושרות) ומימושן מותנה בעמידה בקווי הבניין ובמספר הקומות המותר. זכויות בנייה שלא ניתן לנצלן במסגרת הוראות הבנייה המותרות בתכנית זו - מבוטלות.
1. ברחובות שהוגדרו ראשיים - דרך נמיר, פנקס, ז'בוטינסקי, וייצמן - תותר בנייה בגובה שלא יעלה על 8 קומות וקומת גג חלקית. ברחוב ארלוזרוב תותר בנייה בגובה שלא יעלה על 7 קומות וקומת גג חלקית (כולל קומת קרקע / עמודים / מסחרית).
2. ברחובות שאינם ראשיים, אשר אינם כלולים בתכניות לבנייה נמוכה, כהגדרתן בתכנית זו, ושאינם בתחום הכרזת אונסקו, תותר בנייה בגובה שלא יעלה על 6 קומות ושתי קומות גג חלקיות (כולל קומת קרקע / עמודים).
3. בתחום תכניות 117, 122, 196, 398 ו-478:
א. במגרשים המיועדים לבניינים משותפים תותר בנייה בגובה שלא יעלה על 3 או 4 קומות וקומת גג חלקית (כולל קומת קרקע), בהתאם למיקום המגרש.
ב. במגרשים המיועדים לבניית קוטג'ים יותר חדר יציאה לגג או עליית גג.
4. בתחום אזור הכרזת אונסקו, בין הרחובות שדרות דוד המלך, דובנוב ושדרות שאול המלך - תותר בנייה בגובה שלא יעלה על 6 קומות וקומת גג חלקית (כולל קומת קרקע / עמודים). חריגה מהגובה כאמור תהווה סטייה ניכרת לתכנית.
5. קביעת קווי בניין לבנייה חדשה כמפורט בטבלה בסעיף 5. בתחום אזור הכרזת אונסקו חריגה מקווי הבניין כאמור תהווה סטייה ניכרת לתכנית.
ב. קביעת זכויות בנייה והוראות בנייה לתוספות לבניינים קיימים בהתאם למיקומו של המגרש במבנה העירוני ובהתאם לצורך בחיזוק הבניין בפני רעידות אדמה. סל הזכויות כולל הוראות לתוספת על גגות, הרחבות וסגירת קומת עמודים.
1. לבניינים שהיתר הבנייה להם הוצא לפני 1.1.1980:
א. ברחובות שהוגדרו ראשיים תותר השלמת בנייה עד 8 קומות וקומת גג חלקית.
ב. ברחובות שאינם ראשיים, ושאינם בתחום התכניות לבנייה נמוכה כהגדרתן בתכנית זו, לבניינים קיימים שגובהם עד 6 קומות, תותר תוספת של עד קומה וקומת גג חלקית.
עיקרי תוספות זכויות הבנייה ברובע 4 תל אביב על פי תמ"א 38/1 חיזוק ותוספות בניה הם:
בניינים עד 4 קומות ברחובות הראשיים: ארלוזורוב, פנקס, נמיר, ז'בוטינסקי ושאול המלך – תתאפשר תוספת בנייה של עד 230% משטח גג הבניין, בתוספת של עד 3 קומות נוספות. בנוסף, יהיה ניתן לסגור קומה מפולשת.
בשאר הרחובות, בבניינים שאינם נמוכים ואשר נמצאים בגבולות תכניות השיכונים - תתאפשר תוספת בנייה של עד 165% משטח הגג ובתוספת של עד 2 קומות נוספות. בנוסף, ניתן יהיה לסגור קומה מפולשת.
בבניינים משותפים צמודי קרקע ועד 2 קומות – תתאפשר תוספת בנייה של עד 165% משטח גג הבניין, בתוספת של עד 2 קומות נוספות.
בבניינים משותפים בתחום תכנית השיכונים הכוללים 2 קומות מעל קומות עמודים – תתאפשר תוספת של עד 40 מ"ר ליחידת דיור, ועד 65% משטח הגג.
לכתבת בגלובס: רובע 4 בת"א העדפה ברורה להריסה ובנייה חדשה.